Guida all'acquisto

Acquistare casa è uno dei momenti più importanti nella vita di una persona, dove emozioni contrastanti prevalgono tra di loro. Per molti rappresenta l’incoronazione di un sogno e allo stesso tempo uno degli investimenti principali, ed è per questo che abbiamo redatto questa breve guida all’acquisto per assisterti e dare delle risposte ai tuoi dubbi.

Non farti trovare impreparato, leggi la nostra guida all’acquisto per chiarire tutti i tuoi dubbi.

RTA, vincoli e convenzioni

Chiarisci i tuoi dubbi riguardo gli immobili situati in residence turistici alberghieri, multiproprietà, immobili privi di vincoli e convenzionati per residenti.

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  • L’articolo 9, comma 5, D.Lgs. 79/2011, definisce i residence turistico alberghieri o semplicemente RTA come “esercizi ricettivi aperti al pubblico, a gestione unitaria, ubicati in uno o più stabili o parti di stabili, che offrono alloggio e servizi accessori in unità abitative arredate, costituite da uno o più locali, dotate di servizio autonomo di cucina (…)”. L’aspirante acquirente deve tenere conto che acquistando un’unità abitativa all’interno di residence, egli è tenuto a rispettare la destinazione turistica-alberghiera dell’immobile e quindi, a darlo in gestione alla società interna. Il proprietario potrà usufruire del proprio immobile in primavera ed autunno (periodi in cui il residence è ufficialmente chiuso) e per alcune settimane durante la stagione estiva e invernale, previa stipula di un contratto con la società di gestione. Al proprietario spetteranno quindi i canoni di locazione derivanti dall’attività turistica, decurtati da una percentuale che la società interna al residence si tratterrà per l’attività stessa.
  • La multiproprietà, noto anche con il termine inglese time-share, indica infatti un contratto di acquisto congiunto di un immobile da parte di più soggetti. In altre parole, i vari multiproprietari acquistano il diritto di risiedervi in determinati periodi dell’anno, solitamente settimane, in via esclusiva (a rotazione).
  • Gli immobili privi di vincoli sono invece i cosiddetti immobili “liberi”. Il proprietario ha infatti piena autonomia nella gestione della propria proprietà.
  • Gli immobili convenzionati fanno riferimento a tutte quelle proprietà riservate ai residenti o lavoratori in provincia di Bolzano ai sensi dell’art. 39 L.P. 10 luglio 2018, n. 9. Si specifica che il vincolo riguarda quindi l’utilizzo dell’immobile e non l’acquisto. In breve, l’alloggio convenzionato può essere acquistato anche da non residenti o lavoratori in provincia di Bolzano, ma deve essere occupato solamente da chi ne soddisfa i requisiti. Per maggiori informazioni su quest’ultima tipologia, consultare la pagina dedicata del nostro sito: immobili convenzionati.
  • L’articolo 9, comma 5, D.Lgs. 79/2011, definisce i residence turistico alberghieri o semplicemente RTA come “esercizi ricettivi aperti al pubblico, a gestione unitaria, ubicati in uno o più stabili o parti di stabili, che offrono alloggio e servizi accessori in unità abitative arredate, costituite da uno o più locali, dotate di servizio autonomo di cucina (…)”. L’aspirante acquirente deve tenere conto che acquistando un’unità abitativa all’interno di residence, egli è tenuto a rispettare la destinazione turistica-alberghiera dell’immobile e quindi, a darlo in gestione alla società interna. Il proprietario potrà usufruire del proprio immobile in primavera ed autunno (periodi in cui il residence è ufficialmente chiuso) e per alcune settimane durante la stagione estiva e invernale, previa stipula di un contratto con la società di gestione. Al proprietario spetteranno quindi i canoni di locazione derivanti dall’attività turistica, decurtati da una percentuale che la società interna al residence si tratterrà per l’attività stessa.
  • La multiproprietà, noto anche con il termine inglese time-share, indica infatti un contratto di acquisto congiunto di un immobile da parte di più soggetti. In altre parole, i vari multiproprietari acquistano il diritto di risiedervi in determinati periodi dell’anno, solitamente settimane, in via esclusiva (a rotazione).
  • Gli immobili privi di vincoli sono invece i cosiddetti immobili “liberi”. Il proprietario ha infatti piena autonomia nella gestione della propria proprietà.
  • Gli immobili convenzionati fanno riferimento a tutte quelle proprietà riservate ai residenti o lavoratori in provincia di Bolzano ai sensi dell’art. 39 L.P. 10 luglio 2018, n. 9. Si specifica che il vincolo riguarda quindi l’utilizzo dell’immobile e non l’acquisto. In breve, l’alloggio convenzionato può essere acquistato anche da non residenti o lavoratori in provincia di Bolzano, ma deve essere occupato solamente da chi ne soddisfa i requisiti. Per maggiori informazioni su quest’ultima tipologia, consultare la pagina dedicata del nostro sito: immobili convenzionati.

Calcolo della superficie

Tutte le informazioni da sapere riguardanti la superficie commerciale e calpestabile.

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– La superficie commerciale è intesa come un valore oggettivo e include, oltre ai vani principali, anche i vani accessori, tra cui corridoi, bagni, ingressi, balconi, terrazze, giardino, cortile, e le pertinenze a uso esclusivo, come ad esempio cantine, garage, posto auto, soffitta. In altre parole, la superficie commerciale è data dalla somma delle superfici coperte calpestabili, superfici scoperte e pertinenze. 

Le superfici coperte calpestabili vengono così calcolate:

  • 100% per le superfici calpestabili
  • i muri interni e perimetrali esterni vengono calcolati per il 100% (fino a uno spessore massimo di 50 centimetri)
  • i muri in comunione valgono nella misura del 50% (fino a uno spessore massimo di 25 centimetri)

Le superfici scoperte (ponderate) vengono così considerati: 

  • balconi e terrazze scoperti al 25% 
  • terrazze e balconi coperti al 35%
  • patii e porticati al 35%
  • verande al 60%
  • giardini di appartamenti al 15% e 10% per giardini di ville

Le pertinenze a uso esclusivo solitamente vengono così considerate: 

  • cantina al 25%
  • posti auto coperti e scoperti considerati dal 25% al 50% 
  • box auto dal 40% all’80% 
  • locali interrati abitabili al 60%
  • mansarde da 1,50 m a 2,40 m all’80%; da 2,40 m al 100% 

– La superficie calpestabile indica tutta l’area dell’immobile netta calpestabile (muri esclusi) ed effettivamente utilizzabile.

Nei nostri annunci utilizziamo sempre la superficie commerciale e non la superficie calpestabile.  

Procedura d'acquisto, tassazione e garanzie

Blocca subito l’immobile di tuo interesse! Scopri tutte le procedure e fasi di acquisto, la tassazione e le garanzie per l’acquirente.

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Una volta trovata la casa perfetta per le proprie esigenze e necessità, si può procedere alla sottoscrizione di una proposta irrevocabile d’acquisto presso la nostra sede oppure attraverso la sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita.

La firma della proposta d’acquisto è il primo passo per manifestare il proprio interesse. La domanda successiva contiene tutte le differenze tra le varie scritture.

  • La proposta irrevocabile d’acquisto è il primo passaggio per esprimere la propria volontà di acquistare un determinato immobile a un determinato prezzo (offerta); nella maggior parte dei casi, viene accompagnata da un deposito cauzionale ai fini di “bloccare” l’immobile. In caso di mancata accettazione della proposta da parte del venditore entro i termini stabiliti nella stessa, la proposta diventa nulla e l’agenzia immobiliare provvederà alla restituzione del deposito cauzionale. Qualora la proposta venisse accettata dal venditore, quest’ultimo incasserà la somma depositata, che diventerà caparra confirmatoria (art. 1385 del Codice Civile).
  • La stipula del contratto preliminare di compravendita o compromesso, può essere redatto dall’agente o da un professionista diverso oppure direttamente dal Notaio (preliminare notarile).

Il contratto impegna le due parti coinvolte, la parte promittente venditrice e la parte promissaria acquirente, a stipulare l’atto definitivo: il rogito notarile. Il compromesso riporta e/o amplia le clausole stabilite in fase di trattativa o nella eventuale proposta irrevocabile d’acquisto:

    • dati anagrafici delle parti;
    • descrizione approfondita dell’immobile e relativi dati catastali;
    • prezzo concordato di vendita dell’immobile;
    • modalità di pagamento;
    • data di stipula dell’atto definitivo;
    • consegna dell’immobile;
    • particolari condizioni;
    • allegati (visure, planimetrie catastali, progetto, APE, etc.).
  • Il rogito notarile di compravendita è l’atto finale in cui le due parti protagoniste della transazione – l’acquirente e il venditore – sottoscrivono in presenza del notaio l’atto ufficiale con il quale si determina il passaggio di proprietà. Nell’Alto Adige, il notaio, dopo l’autentica dell’atto, invia lo stesso al Giudice Tavolare per la successiva intavolazione.

Persona fisica:

  • Documento di riconoscimento in corso di validità (passaporto/carta d’identità/patente di guida) – segnalando eventuali cambi di residenza;
  • Codice fiscale;
  • Estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile;
  • Copia di eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza.

Persona giuridica:

  • Documento d’identità del rappresentante;
  • Denominazione legale, sede e codice fiscale possibilmente tramite certificato del Registro ove è iscritta (visura camerale recente);
  • Eventuale delibera con delega poteri.

Ci occuperemo in prima persona di tutte le dovute verifiche e conseguentemente a notificarti qualora vi siano incongruenze.

È importante specificare che le imposte variano a seconda che si tratti di un venditore privato o impresa costruttrice, e se si sta comprando come prima, usufruendo quindi delle agevolazioni “acquisto prima casa”, o seconda casa. Alcune eccezioni da tenere presente in merito all’IVA e l’imposta di registro sono:

  • Qualora l’acquirente sia una persona fisica, l’imposta di registro viene calcolata sulla rendita catastale dell’immobile moltiplicata per gli appositi coefficienti, mentre l’IVA sul prezzo di vendita.
  • L’IVA non viene pagata solo nel caso in cui l’impresa venda oltre 5 anni dalla fine dei lavori.
  • L’IVA è pari al 22% nel caso in cui l’immobile appartenga alle categorie catastali di lusso (cat. A/1, A/8, A/9). Vedi la visura per maggiori informazioni sulla categoria dell’immobile.

Qui una tabella riassuntiva:

tabella prima casa

Qualora si acquisti da un’impresa costruttrice un immobile ancora da edificare, in fase di costruzione o non ancora ultimato e quindi impossibile da richiedere il certificato di agibilità, il costruttore è tenuto a consegnare all’acquirente una fideiussione bancaria a garanzia di tutte le somme, o dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento (vedi il Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n° 122 per maggiori informazioni).

Per poter beneficiare delle agevolazioni “prima casa”, devono sussistere le seguenti condizioni: 

  • l’immobile che si intende acquistare non deve appartenere alle categorie catastali di lusso;
  • l’immobile deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha o intende trasferirvi la residenza entro e non oltre i 18 mesi dall’acquisto;
  • l’acquirente deve dimostrare determinati requisiti, tra cui non essere titolare di altro immobile, neppure per quote o in comunione legale, di un’altra abitazione acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”. Per informazioni più dettagliate, raccomandiamo di scaricare la guida dell’Ag. delle Entrate presente nell’ultima domanda.

Per rispondere a questa domanda riprendiamo un passaggio della risposta dell’Ag. delle Entrate a un contribuente.

L’Ag. delle Entrate dichiara che: “il contribuente che sia cittadino italiano emigrato all’estero, infine, può acquistare in regime agevolato l’immobile, quale che sia l’ubicazione di questo sul territorio nazionale. Ovviamente l’agevolazione compete qualora sussistano gli altri requisiti ed in particolare l’immobile acquistato deve essere la prima casa sul territorio nazionale. A tale proposito si osserva che il legislatore ha ampliato, solo per l’ipotesi in questione, l’ambito territoriale nel quale è possibile acquistare in regime agevolato senza, peraltro, prevedere l’obbligo di stabilire entro diciotto mesi la propria residenza nel comune in cui è situato l’immobile acquistato”.

Per rimanere sempre aggiornati su questo tema si consiglia di visitare il sito dell’Agenzia delle Entrate. 

La provvigione della nostra agenzia immobiliare è pari al 3% + IVA del prezzo di acquisto concordato.

Nessun problema. Scarica la guida per l’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali redatta dall’Agenzia delle Entrate oppure inviaci la tua domanda tramite il modulo contatti che trovi in questa pagina.

Questa guida è stata creata solo a titolo informativo racchiudendo alcune delle informazioni più importanti e basandoci sulle domande più frequenti dei nostri clienti. Per informazioni più dettagliate su ogni singolo caso, raccomandiamo di consultare un legale. 


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